央廣網(wǎng)北京1月3日消息（記者門庭婷）近日，高力國際在北京發(fā)布2024年第四季度北京寫字樓市場報告。

報告顯示，2024年北京寫字樓市場處于深度調(diào)整期，“以價換量”是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量為12.3萬平方米，凈吸納量連續(xù)兩個季度超過10萬平方米，至此已連續(xù)六個季度實現(xiàn)正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬平方米的凈吸納量中，有5萬平方米是來自于新入市項目業(yè)主的自用面積，實際市場化凈吸納量約7.3萬平方米。從全年需求側(cè)表現(xiàn)來看，凈吸納量呈現(xiàn)了前低后高持續(xù)回暖的態(tài)勢。年度凈吸納量超過33萬平方米，較去年大幅增長275%。由于2024年新項目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升0.2個百分點至20%。凈有效租金出現(xiàn)大幅下調(diào)，同比下降16.1%至251.8元每月每平方米。針對目前的市場表現(xiàn)，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明認為有以下五點趨勢值得關(guān)注：

一是市場需求確在持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場行情。近兩年市場新增供應(yīng)量達到87萬平方米，而同時期的凈吸納量不過41萬平方米，疊加存量項目仍存在的較大空置面積，市場依然處于高空置率的環(huán)境下。因此，仍然需要更強勁且持續(xù)的需求表現(xiàn)才能實現(xiàn)租金企穩(wěn)， 企業(yè)需求側(cè)恢復(fù)情況仍是2025年市場關(guān)注的重點。

二是市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場重要穩(wěn)定因素。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當(dāng)下的租金水平正在撬動企業(yè)產(chǎn)生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善的主要原因。

三是在降本增效的大環(huán)境下，大型企業(yè)正在趨勢性回歸自有物業(yè)。北京市場很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，同時這些企業(yè)又是很多市場化項目的重要承租方。現(xiàn)在的市場正在經(jīng)歷大型企業(yè)從市場化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的調(diào)整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上加大了市場化辦公項目的去化壓力。

四是凈吸納量呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，西北創(chuàng)新組團涅槃重生。從凈吸納量表現(xiàn)來看，寫字樓市場中麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村表現(xiàn)亮眼，除此之外的核心寫字樓市場全部出現(xiàn)負凈吸納量。雖然麗澤商務(wù)區(qū)年度凈吸納量達到14.6萬平方米，但這個去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關(guān)村、泛上地和北清路所形成的西北創(chuàng)新組團，該組團在2024年一掃過去三年的陰霾，實現(xiàn)凈吸納量超過28萬平方米，其中泛上地子市場超過18萬平方米，中關(guān)村超過9萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢、長期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品的高性價比優(yōu)勢，西北創(chuàng)新組團已經(jīng)最先開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。

五是凈有效租金持續(xù)下滑，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級市場的租金已經(jīng)降到了2011年的水平。租金作為市場最核心的價格指標，其降幅越大，也就意味著市場項目之間的競爭壓力之大以及對于存量優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶競爭之激烈。伴隨核心市場的超甲級寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進市場調(diào)整，整體市場租金下降幅度也更加明顯。當(dāng)甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業(yè)搬遷需求的可能性，企業(yè)既降低租金成本，又實現(xiàn)了辦公空間的品質(zhì)提升，這也是乙級市場連續(xù)三年凈吸納量為負值的主要原因。