央廣網(wǎng)北京1月3日消息（記者門庭婷）近日，高力國際在北京發(fā)布2024年第四季度北京寫字樓市場報告。

報告顯示，2024年北京寫字樓市場處于深度調(diào)整期，“以價換量”是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量為12.3萬平方米，凈吸納量連續(xù)兩個季度超過10萬平方米，至此已連續(xù)六個季度實(shí)現(xiàn)正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬平方米的凈吸納量中，有5萬平方米是來自于新入市項(xiàng)目業(yè)主的自用面積，實(shí)際市場化凈吸納量約7.3萬平方米。從全年需求側(cè)表現(xiàn)來看，凈吸納量呈現(xiàn)了前低后高持續(xù)回暖的態(tài)勢。年度凈吸納量超過33萬平方米，較去年大幅增長275%。由于2024年新項(xiàng)目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升0.2個百分點(diǎn)至20%。凈有效租金出現(xiàn)大幅下調(diào)，同比下降16.1%至251.8元每月每平方米。針對目前的市場表現(xiàn)，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為有以下五點(diǎn)趨勢值得關(guān)注：

一是市場需求確在持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場行情。近兩年市場新增供應(yīng)量達(dá)到87萬平方米，而同時期的凈吸納量不過41萬平方米，疊加存量項(xiàng)目仍存在的較大空置面積，市場依然處于高空置率的環(huán)境下。因此，仍然需要更強(qiáng)勁且持續(xù)的需求表現(xiàn)才能實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)， 企業(yè)需求側(cè)恢復(fù)情況仍是2025年市場關(guān)注的重點(diǎn)。

二是市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場重要穩(wěn)定因素。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達(dá)59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當(dāng)下的租金水平正在撬動企業(yè)產(chǎn)生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善的主要原因。

三是在降本增效的大環(huán)境下，大型企業(yè)正在趨勢性回歸自有物業(yè)。北京市場很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，同時這些企業(yè)又是很多市場化項(xiàng)目的重要承租方。現(xiàn)在的市場正在經(jīng)歷大型企業(yè)從市場化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的調(diào)整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上加大了市場化辦公項(xiàng)目的去化壓力。

四是凈吸納量呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，西北創(chuàng)新組團(tuán)涅槃重生。從凈吸納量表現(xiàn)來看，寫字樓市場中麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村表現(xiàn)亮眼，除此之外的核心寫字樓市場全部出現(xiàn)負(fù)凈吸納量。雖然麗澤商務(wù)區(qū)年度凈吸納量達(dá)到14.6萬平方米，但這個去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關(guān)村、泛上地和北清路所形成的西北創(chuàng)新組團(tuán)，該組團(tuán)在2024年一掃過去三年的陰霾，實(shí)現(xiàn)凈吸納量超過28萬平方米，其中泛上地子市場超過18萬平方米，中關(guān)村超過9萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢、長期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品的高性價比優(yōu)勢，西北創(chuàng)新組團(tuán)已經(jīng)最先開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。

五是凈有效租金持續(xù)下滑，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級市場的租金已經(jīng)降到了2011年的水平。租金作為市場最核心的價格指標(biāo)，其降幅越大，也就意味著市場項(xiàng)目之間的競爭壓力之大以及對于存量優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶競爭之激烈。伴隨核心市場的超甲級寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進(jìn)市場調(diào)整，整體市場租金下降幅度也更加明顯。當(dāng)甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業(yè)搬遷需求的可能性，企業(yè)既降低租金成本，又實(shí)現(xiàn)了辦公空間的品質(zhì)提升，這也是乙級市場連續(xù)三年凈吸納量為負(fù)值的主要原因。