8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整。新政自2025年8月26日起施行。

這是上海今年首次出手，對房地產市場政策進行優化調整。其中，限購政策迎來大調整。符合條件的家庭，外環外購房不限套數；成年單身按照居民家庭執行住房限購政策；公積金賬戶可支付首付款；商貸利率不再區分首套和二套；個人住房房產稅政策完善等多項利好，有望激發更多剛需和改善型住房需求。

組合拳支持市場穩中向好

新政遵循“綜合施策”的思路，回應市場住房需求。

據市房管部門介紹，在調整住房限購方面：

一是，對符合住房購買條件的居民家庭，在外環外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數。這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，和在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭。

二是，對成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

據了解，在優化住房信貸方面：

一是，商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套。

二是，重點優化住房公積金政策。對繳存人購買符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。

三是，對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

在調整住房房產稅方面：

為了與目前放開限購政策動態銜接，鼓勵和吸引人才在滬工作生活，減少非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭在試點房產稅政策方面的差異，新增對符合條件的非滬籍居民家庭在上海購買第二套及以上住房，在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米免稅面積的優惠。

更大力度回應居民關切

2024年，黨中央、國務院對房地產市場做出全新決策部署。同年5月和9月，上海分別出臺房地產“滬九條”“滬七條”。這套政策“組合拳”力度空前，上海房地產市場出現積極變化。

上海市房地產交易中心數據顯示，今年上半年，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。價格方面，上半年一手住房價格指數保持環比上漲，二手住房價格企穩。

距離2024年9月29日出臺“滬七條”，已經過去近一年時間，住房交易保持在回穩向好狀態，為何上海還要再推樓市新政？

先看全國形勢。今年初，穩住樓市、股市首次被寫進政府工作報告總要求。8月18日召開的國務院第九次全體會議，明確提出“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”的決策部署。

再看上海形勢。住房消費是穩住經濟大盤、提振內需的關鍵發力點。“滬七條”落地后，不少市民通過各種渠道呼吁購房政策在調整限購范圍、降低購房成本、鼓勵職住平衡等方面進一步優化。

7月和8月正值盛夏，也是傳統樓市淡季。此次新政出臺，就是結合市場供需關系變化，更大力度來回應居民關切，更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

利好外環外住房交易

本次住房限購政策的一大亮點是，外環外不再限制購房套數，不再核查購房家庭名下住房套數。

多位專家表示，限購調整將釋放購買力，充分激活外環外的交易熱度。

上海中原地產分析師盧文曦表示，目前上海樓市總體穩定，但外環內外交易熱度的結構性差異客觀存在。外環外的置換類賣家較多，尤其外地單身賣家，想要購入新房，受制于限購政策，必須要等舊房賣掉。

外環外不限套數，利好哪類家庭？上海鏈家研究院負責人李根告訴記者，某一線城市在2024年和2025年在其遠郊區分步放寬限購，調整后，二手房市場率先回暖，單月網簽量迅速突破“榮枯線”，遠郊區新房市場熱度激增。兩類群體成交最多，一是工作地點在遠郊區的白領，二是為老人購置養老房的改善型家庭。

上海外環外產業布局多，首套剛需和改善型需求都較為集中。專家認為，限購政策調整，一方面將滿足市場需求，如外環外購房者再購房的需求，另一方面，符合職住平衡導向，更好支持此類區域職工的購房和就業。

單身人士購房有福音

單身人士買房將迎來重大利好。在新政下，滬籍成年單身居民、外省市戶籍成年單身居民，在上海購買商品住房，將分別按照滬籍居民家庭、外省市戶籍居民家庭執行住房限購政策。

住房政策是吸引人才的重要手段。來自全國各地的優秀人才，是上海這座城市的共建者。

專家認為，單身限購政策調整將同時釋放剛需和改善型需求。留住更多有能力、有需求的人才，從長遠來看，可以為城市的發展注入活力，加快推動產業轉型升級，有利于經濟長期穩定的發展。

利率變化降低置業成本

購房成本是老百姓最關心的話題。本次新政中，商業性個人住房貸款利率不再區分首套和二套。調整后，符合條件的貸款人二套房商業貸款利率會有所降低，從而降低改善型住房置業成本。具體調整幅度視個人情況而異。

二套房貸利率如按照降到首套房貸利率來計算，以商業貸款金額200萬元、年限30年為例，首套月供8486元，二套房（差異化地區）為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，二套房利率可以再降低，非差異化地區每月可減少439元，得到的實惠在體感上會相當明顯。

該舉措有望釋放更多改善需求。盧文曦表示，今年以來，全國多個城市在商業性住房貸款方面，首套房和二套房不做嚴格區別，市場出現了顯著的積極變化。

公積金可以“既提又貸”

在公積金政策方面，新政提出包括“既提又貸”在內的多種創新手段，鼓勵居民更加靈活地使用公積金。

“既提又貸”是指，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款，同時申請公積金貸款。“政策將更好發揮公積金在購房領域的支持作用，豐富了購房者的首付款來源渠道。”上海易居研究院副院長嚴躍進表示，該政策既降低了相關成本，也能壓縮首付款籌集時間，對于加快交易節奏、促進住房消費需求釋放等都有積極作用。

同時，新政明確提高綠色建筑的公積金貸款額度。有關二星級以上新建綠色建筑商品住房的具體標準，是參照了2024年10月1日起實施的《綠色建筑評價標準》GB/T 50378-2019（2024年版）。專家指出，從上海來看，此次所提及的二星級以上綠色建筑，占全市新房的比重約為60%，政策惠及面很大。

“綜合來看，上海屬于全國優質的房地產市場，近年持續好于全國基本面。新政下的市場表現有望更加活躍。”嚴躍進表示，此次新政出臺恰逢其時，上海樓市即將迎來“金九銀十”的傳統銷售旺季，開發商和中介機構都應把握機會，優化對策。

附政策全文：

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，8月25日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

一、調減住房限購政策

為更好滿足居民改善性需求，促進宜居安居、職住平衡，《通知》明確進一步調減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

按照上述規定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

關于住房限購政策相關業務，可撥打房地產交易行業服務熱線“962269”具體咨詢。

二、優化住房公積金政策

為加大公積金支持住房消費力度，《通知》規定優化住房公積金政策。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。對繳存人購買我市新建預售商品住房的，可以按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

關于住房公積金貸款和提取業務的具體辦理方式及材料，可查詢上海住房公積金官網或撥打住房公積金熱線“12329”具體咨詢。

三、優化調整商業性個人住房貸款利率定價機制

為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優化個人住房信貸政策。銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

關于住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體咨詢。

四、完善個人住房房產稅政策

為銜接優化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

關于完善個人房產稅政策的具體操作規定由市財稅部門另行制定，相關業務可撥打稅務咨詢熱線“12366”具體咨詢。（記者 戚穎璞）